2018年第38周消息面提要:

  1、房地产市场开发和交易规则正在重塑。除房地产税外,决策层正探索调整甚至取消商品房预售许可政策。虽然短期内取消可能性不大,但通过克而瑞统计河北房企到位资金情况判断,这项政策事关房企生存,干系重大,一旦调整势必引发市场和房企剧烈洗牌,释放信号倒逼房企加快调整负债。开发和交易规则的调整反映出房地产市场改革亦进入深水区,与全社会改革一脉相承,期间仍有其他政策变数,对房企防范和抵御政策调整和市场波动提出了更高要求。西安政策将房产销售与学区、学校脱钩,旨在从源头斩断学区、学校对房价影响,尽管教育资源分布和分配不均问题短期内难以改变,但西安政策对全国市场仍有示范效应。

  2、本地方面,石家庄土地储备明显加。一方面,上半年全市土地出让金收益同比下降16%,倒逼国土部门需加快土地储备,为下一阶段土地供应创造条件。另一方面,地价上扬趋势不改,决策层将土地一级开发紧抓在手意愿强烈。从实际操作来看,中心城区内仍以棚户区拆迁和腾退土地为主,长安区三个棚户区启动拆迁,肖家营原北方鞋城地块控规获批,显示出棚户区改造以点带面、重点突破。二环外则反映在东部新城,其基建工程率先启动,旨在为东部新城一级开发创造条件,为地块做熟打下基础,未来土地出让寻求溢价方有机会。

  3、2019年正定新区市场局面亦有改观,轨道交通一号线北延至正定新区拟于2019年年中通车,缩短正定新区与中心城区通勤时间,为中心城区外溢购房需求落地正定新区创造条件。加之2019年正定新区大型展会逐步增加,产业和人口落位有新机会,轨道交通将为此建立环境和基础。

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  2018年第38周土地市场:

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  2018年第38周商品房市场提要:

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  1、9月底、10月初的石家庄房地产市场终于迎来久违的活跃,且一扫上半年因专项整治行动而冰封、颓废的市场氛围,无论是售楼场所人气,还是反映实际成交规模,均有大幅改观。一方面,因专项整治行动而大幅推迟的项目开盘推售热潮终于到来,市场供应规模上扬,部分行政区和热门片区甚至出现多个项目同场竞技的局面。另一方面,备案政策调整使一些项目的购房首付款压力大幅下降,将一些此前因购房首付款问题而挡在门外的购房需求放归市场。不过,房企和项目定价依然审慎,近期开盘销售项目定价与此前开盘或平销价格基本无二,这也给了购房需求入市信心。第38周普通住宅新增供应6.12万平方米,成交7.38万平方米,较第37周上升104%,量升价降。当周有远洋福美瑾园、新兴花语原乡开盘销售,融创中心成交规模大幅上扬。加上别墅市场有抱犊寨阿尔卡迪亚鹿府和9月24日开盘销售,计入第39周的保利西山林语,普通住宅和别墅市场成交规模均大幅上扬。全国性房企开发项目成交3.97万平方米,占总量的54%,较第37周下降14个百分点,本地项目在新兴花语原乡的带领下,成交占比大幅上扬。成交主力系80至100平方米,两室小户型此前供应极紧张局面改观,需求亦释放出显著力量。预计第39、40周,普通住宅和别墅成交规模将保持高位。

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  2、普通住宅市场的活跃亦影响公 寓市场。当周公 寓无新增供应,成交0.84万平方米,较第37周上升23%,亦量升价降。一方面,公 寓项目成交极度冷热不均。另一方面,成交价格偏低公 寓项目较多,成交规模较大,成交位居前十位的公 寓项目中,有六个成交价格低于平均水平。

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