消息面

  2018年第31周消息面提要:

  1、第31周政策环境出现重大变化。中共中央政治局会议对下半年房地产市场调控政策进行部署:把好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕,承接国务院常务会议部署,支持小微企业、实体经济,在贷款规模和利率上给予优惠。坚定做好去杠杆工作,对住户贷款占比最高、挤压消费意愿强烈的个人住房贷款势必进行压减。上述部署将影响涉房贷款规模、审批和放款,并推动涉房贷款利率水平进一步高企。石家庄个人住房贷款利率完成新一轮上浮,在基准利率尚未调整背景下,上浮水平已达历史高点,将挫伤购房需求积极性。为下决心解决好房地产市场问题,短期正实施的行政调控政策不会退市,长效机制涉及的房地产税顶层设计、住房租赁市场建设和各地住房发展规划也将加快。整治市场秩序将延展至年底,可能滋生炒房投机、干扰市场预期的违法违规售房行为亦将面临高压严打。短期内房价上扬被全面压制,住房限价政策虽然饱受非议,但退市可能性不大。总之,下半年房地产市场将面临政策压制、贷款收紧、需求低迷、强力整治和改革节点等多重因素,“稳”字当头,房价上扬预期应全面收拢,流动性整体从紧倒逼房企和项目需加快销售和回款任务,落袋为安。

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 2、当周石家庄城中村拆迁改造、做地政策和做地计划连续出台,应系高层政策和决策支持,对未来三至五年的市场走势将产生深远影响,易居克而瑞将在近期发布专项报告进行解读,当周市场报告不再赘述相关内容。

  3、深圳出台针对企业购房的禁购、限售政策,有望推广至全国,住房交易限制范围扩展至企业法人。石家庄首次将防范和化解金融风险与房地产行业联系在一起,不利于房企融资。

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  本地消息面:

  新华区太行机械厂宿舍拆迁改造即将启动

  太行机械厂宿舍片区位于新华区市庄路,周边有中华北大街,并规划有轨道交通三号线一期市庄站,预计2020年通车;配套有北国超市中华北店、石家庄市第九中学和河北医科大学第二医院,较完善。

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  区域消息面:

  河北省内首次将防范和化解金融风险与房地产联系,华夏幸福在石第四个项目落定

  桥西区将防范和化解金融风险与房地产行业联系在一起,乃至在河北省内尚属首次,对房企融资非利好;华夏幸福在石家庄的第四个项目落地,但前三个项目当前仍处于前期阶段。

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  房企消息面:

  售楼场所陆续开放 暖场结合营销推售指向成交

  证件、手续齐全的项目陆续开放售楼场所,全国性或地区性房企开发项目反应速度最快。恢复正常的营销动作向实际销售转化更加直接,一些项目将暖场活动与认 筹、办卡和实际销售紧密结合,此前因专项整治影响而放缓或暂停入市的项目,陆续重启营销或推售动作。

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  市场秩序逐步恢复 房企加速推售赶上销售任务

  市场逐步“解冻”,项目推售加快,房企和项目的销售任务已重新提上议事日程,一些房企和项目的推售动作将逐步加快,短期内将面临前期积压销售任务需集中完成的压力。

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土地市场

  供应9宗地块57万平方米 中心城区4宗地块系重新挂牌

  第31周供应9宗地块,面积56.84万平方米,约合853亩,起始单价616.32万元/亩。其中,位于中心城区的[2018]038号、039号、040号和041号地均系原计划于2018年3月19日挂牌出让,但临时撤拍地块,在调整起始价后重新挂牌出让,均将采取“限地价、竞自持面积出让规则”。


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  4宗地块补证 藁城区地块采用熔断规则

  第31周供应9宗地块中,位于中心城区的[2018]01号、019号、042号和043号地块均系在建、已售项目补办土地手续。藁城区[2018]018号地采用熔断出让规则,应系恒大新城和藁城奥特莱斯补办土地手续。

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  成交11宗住宅用地 成交楼面价4266元/平方米

  第31周成交11宗地块,均系住宅用地,面积27.34万平方米,约合410亩,成交价28.55亿元,成交单价696.13万元/亩,成交楼面价4266元/平方米,详情如下:

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  4宗净地现竞价抢地 保利万科摘得地块

  第31周成交11宗地块中,位于循环化工园区4宗地块出现房企竞价争夺现象,最终出现较大幅度溢价,万科、保利和本地房企全业分别摘得,详情如下:

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商品房市场

  2018年第31周商品房市场提要:

  1、“后专项整治”时期的到来,目前仅停留在房企营销和推售动作上,在购房需求反应和成交规模表现上却并不显著。第31周石家庄普通住宅供应0.17万平方米,成交2.62万平方米,较第30周下降21%;成交价格1较第30周上升2%,呈现量降价升状态。因此前开盘销售、集中成交的保利西悦春天转入平销,当前无开盘销售项目,各项目保持平稳,普通住宅成交规模有所回落。在成交结构上,当周主力系120至140平方米三居室,且在恒大御景半岛、保利西悦春天两个项目表现最为明显,改善需求表现活跃,但其他面积段成交规模均有下降。成交价格稳中微升,系项目平稳所致。全国性房企开发项目合计成交2.05万平方米,占总量的78%,较第30周下降5个百分点。“后专项整治”时期,项目售楼场所陆续开放,房企营销和推售动作逐步恢复,且活动指向成交的目的性逐步增强,部分房企和项目面临前期积压营销任务需集中完成压力。

  2、公 寓市场虽然略有表现,但低迷状态不改,购房需求观望心态在公 寓市场表现最为强烈。第31周石家庄公 寓无新增供应,成交0.44万平方米,较第30周上升31%;成交价格较第30周下降5%,呈现量升价降态势。有公 寓项目重新开放售楼场所,恢复正常营销和推售,成交有所上扬,但绝大多数项目仍面临成交遇阻,单项目虽有成交,但规模偏低,且对渠道更加仰赖。当周毛坯交付公 寓成交好于精 装修交付,平层公 寓成交好于Loft;成交主力系40至60平方米户型,占总量的69%。成交价格低于平均水平的公 寓项目成交规模较第30周有上扬,拉低公 寓成交价格。

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  商品房成交:普通住宅成交2.62万平方米 公 寓成交0.44万平方米

  第31周石家庄普通住宅成交194套,共计2.62万平方米;公 寓74套,共计0.44万平方米;别墅4套,共计0.11万平方米;写字楼2套,共计0.03万平方米;商铺79套,共计0.45万平方米

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  普通住宅成交:全国性房企市占率回落 改善需求表现活跃

  第31周石家庄普通住宅供应10套,共计0.17万平方米;成交194套,共计2.62万平方米。全国性房企开发项目成交149套,共计2.05万平方米,占总量的78%,成交规模较第30周下降25%,市场占有率下降5个百分点。成交主力系120至140平方米户型,除120至140平方米,其余面积段成交规模均有下降。

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  公 寓成交:公 寓毛坯交付好于精 装修 平层好于Loft

  第31周石家庄公 寓无新增供应;成交74套,共计0.44万平方米。精 装修交付公 寓成交0.2万平方米,毛坯交付公 寓0.24万平方米,毛坯交付公 寓成交好于精 装修交付;Loft公 寓成交0.2万平方米,平层公 寓0.24万平方米,平层公 寓成交好于Loft。

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  公 寓成交:大部分面积段成交上扬

  公 寓成交主力系40至60平方米,,占总量的69%,除40平方米以下成交规模小幅下降外,其余面积段公 寓成交规模均有上扬。

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  商品房成交:普通住宅成交回落 热点项目恢复拉升公 寓成交

  第31周石家庄普通住宅成交规模较第30周下降21%,公 寓上升31%。当周普通住宅无项目开盘销售、集中成交,成交居前项目均处于平销。公 寓市场因热点项目重新入市,拉升成交规模上扬,但量能与专项整治前仍有差距。

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